ब्लैकस्टोन ने मैड्रिड में 5,000 अपार्टमेंट बेचे और इस चलन के पीछे की वित्तीय तर्कसंगतता
ब्लैकस्टोन इंक. ने हाल ही में स्पेन में 2007–2009 के चक्र के बाद सबसे बड़ी आवास किराए पर लेनदेन को सफलतापूर्वक संपन्न किया। इस फंड ने अपने फिडेरे पोर्टफोलियो को लगभग 5,000 आवासीय इकाइयों का बेचना तय किया, जो कि मैड्रिड में 47 इमारतों में फैली हुई हैं। इसे 1,200 मिलियन यूरो (लगभग 1,400 मिलियन डॉलर) में ब्रूकफील्ड एसेट मैनेजमेंट को बेचा गया। लेनदेन का शुद्ध मूल्य, लागत और समायोजन घटाने के बाद, 1,050 मिलियन यूरो है, जैसा कि रॉयटर्स ने बताया।
यह शीर्षक ध्यान आकर्षित करता है। लेकिन कोई CFO या संस्थागत निवेशक यह नहीं सोचता कि किसने खरीदा या किसने बेच दिया: असल सवाल यह है कि इस समय एक लगातार प्रवाह उत्पन्न करने वाले संपत्ति को बेचने की वित्तीय तर्क क्या है, और यह दोनों संस्थानों के पूंजी संरचना के बारे में क्या बताता है।
ब्लैकस्टोन ने जो बनाया — और अब क्यों बेच रहा है
फिडेरे खाली भूमि पर अटकल नहीं थी। यह एक कार्यात्मक पोर्टफोलियो था: 5,000 आवासीय इकाइयां किराए पर, जिनका वैध उपयोग मैड्रिड जैसी यूरोपीय शहर में किया जा रहा है, जहां किराया बाजार पर अधिक दबाव है। इकाई अर्थव्यवस्था के संदर्भ में, इसका अर्थ है एक पूर्वानुमानित आय प्रवाह, अपेक्षाकृत स्केलेबल रखरखाव लागत और एक मूल्यांकन जो संचालन आय और ब्याज दरों के संदर्भ में प्रतिक्रिया करता है।
मूल गणित कुछ भी कहता है: 1,200 मिलियन यूरो को 5,000 इकाइयों में बांटने पर, औसतन 240,000 यूरो प्रति अपार्टमेंट आता है। मैड्रिड में संपत्ति के लिए जिसकी वर्तमान बाजार किराया — जो कि बड़े क्षेत्रों में 1,200 से 1,800 यूरो प्रति माह की दर से आती है — इसका अर्थ है कि प्रति इकाई 11 और 16 वर्षों के बीच के किराए का गुणांक। यह एक ऐसा मूल्य है जो यूरोप के संस्थागत बाजार में पिछले दो वर्षों में स्थिर संपत्तियों के लिए भुगतान किए गए मूल्यों के साथ मेल खाता है।
तो, अगर संपत्ति प्रवाह उत्पन्न करती है और इसे अच्छी तरह से मूल्यांकित किया गया है, तो क्यों बेचना? यही वह जगह है जहाँ ब्लैकस्टोन की पूंजी संरचना समझ में आती है। रियल एस्टेट प्राइवेट इक्विटी फंड एक विशिष्ट संरचनात्मक तर्क के तहत कार्य करते हैं: संस्थागत निवेशकों से पूंजी एकत्र करते हैं, उस पूंजी को संपत्तियों में तैनात करते हैं, उन्हें 5 से 10 वर्षों के चक्र के दौरान प्रबंधित करते हैं, और फिर लाभ के साथ पूंजी वापस करने के लिए विनिवेश करते हैं। यह स्थायी स्वामित्व का मॉडल नहीं है। बिक्री कमजोरी का संकेत नहीं है, बल्कि यह उनके सीमित भागीदारों को वादा किए गए चक्र को समाप्त करने का तंत्र है। सीधे शब्दों में कहें तो: ब्लैकस्टोन ने इसलिए नहीं बेचा क्योंकि संपत्ति अच्छी नहीं रही। उसने इसलिए बेचा क्योंकि उसके व्यावसायिक मॉडल को बेचने की आवश्यकता है।
यह पूरी तरह से लेनदेन के अर्थ को बदल देता है।
खरीदार और दीर्घकालिक प्रवाह पर दांव
ब्रूकफील्ड ने एक खरीद जो की है जो इसके विपरीत तर्क का पालन करती है: व्यास शक्ति को बड़े पैमाने पर खरीदना, दीर्घकालिक रखने के होरिज़ॉन्ट के साथ और एक ही शहर में 5,000 इकाइयों का संचालन प्रबंधन की जटिलता को अवशोषित करने की क्षमता के साथ।
दोनों दृष्टिकोणों के बीच अंतर न तो दार्शनिक प्राथमिकता का है; बल्कि यह पूंजी संरचना का है। ब्रूकफील्ड लंबी अवधि की अवधि वाली फंड्स का प्रबंधन करता है और कुछ वाहनों में स्थायी पूंजी होती है जिसे निश्चित समय चक्र में स्थिति समाप्त करने का संविदात्मक दायित्व नहीं है। इस प्रकार यह एक ऐसा मूल्य देने में सक्षम है जो ब्लैकस्टोन के लिए पहले से ही उसकी आंतरिक लाभप्रदता की सीमाओं का प्रतिनिधित्व करता है, लेकिन ब्रूकफील्ड के लिए अगले 15 या 20 वर्षों के दौरान मूल्य उत्पन्न कर सकता है यदि मैड्रिड में किराए पर दबाव बना रहता है।
और संरचनात्मक डेटा उस दिशा में इशारा करता है। मैड्रिड में किराए पर आवास की मांग बहुत अधिक है जो मौजूदा पेशकश को पार करती है। प्रयास दर — जो किराए के लिए आय का प्रतिशत है — शहर के व्यापक क्षेत्रों में पहले ही 35% से ऊपर जा चुकी है। यह एक आकस्मिक विसंगति नहीं है; यह नई आवास निर्माण की एक दशक की कमी और शहरी केंद्रों की ओर प्रवास का परिणाम है। इस संदर्भ में 5,000 स्थिर इकाइयों का पोर्टफोलियो कोई निष्क्रिय संपत्ति नहीं है: यह मुद्रास्फीति के खिलाफ एक प्राकृतिक सुरक्षा के साथ एक स्थिति है और यह संरचनात्मक रूप से गारंटी दी गई मांग के साथ है।
ब्रूकफील्ड को प्रवाह मिल रहा है। ब्लैकस्टोन पूंजी वापस कर रहा है। दोनों संचालन अपने-अपने ढाँचों के भीतर सही हैं। एक दूसरे के मानकों के तहत एक को आंकना एक सैद्धांतिक त्रुटि होगी।
स्पेन से परे का संकेत
यह लेनदेन शून्य में नहीं हो रहा है। उसी सप्ताह, ब्लैकस्टोन ने लगभग 1,780 मिलियन डॉलर में रॉयल चैलेंजर्स बैंगलोर क्रिकेट टीम के अधिग्रहण में भाग लिया, अन्य समूहों के साथ। यह दो समान पैमाने की लेनदेन हैं, जो भौगोलिक और क्षेत्रों में पूरी तरह से भिन्न हैं, और एक ही समय में निष्पादित हुए हैं। यह कोई आकस्मिक विविधीकरण नहीं है: यह निश्चित रूप से ये संकेत दे रहा है कि ब्लैकस्टोन एक सक्रिय पोर्टफोलियो टर्नओवर चरण में है, स्थिर प्रवाह वाली संपत्तियों से उच्च वृद्धि वाले बाजारों में पूंजी को स्थानांतरित कर रहा है जैसे कि एशिया में अभिजात खेल।
यह तर्क उनके इतिहास के साथ संगत है। ब्लैकस्टोन तब खरीदता है जब कीमतों या कम प्रबंधन वाले संपत्तियों में विघटन होता है, संचालन को स्थिर करता है, नेट आय को अधिकतम करता है और फिर बाजार को लक्षित गुणांक प्रदान करता है। फिडेरे का पोर्टफोलियो एक बहुत ही भिन्न वातावरण में अधिग्रहित किया गया था, जहां ब्याज दरें अधिक थीं, स्पेनिश बाजार में संस्थागत प्रतिकूल प्रभाव कम थे और संपत्तियाँ संचालन संकुचन की आवश्यकता में थीं। आज वह काम पहले ही पूरा हो चुका है, मूल्य उस काम को दर्शाता है और दी गई पूंजी अगली चक्र में काम कर सकती है।
जो बात बाजार पूंजी अक्सर नजरअंदाज करती है वह यह है कि एक प्राइवेट इक्विटी फंड की लाभप्रदता उस मूल्य में नहीं मापी जाती है जिस पर वह खरीदता है, बल्कि उस कीमत और मूल्य के बीच के अंतर पर मापी जाती है जिस पर वह निकलने में सफल होता है। यदि ब्लैकस्टोन फिडेरे के पोर्टफोलियो में एक कुल लागत में गया जो कि हाल ही में 1,050 मिलियन नेट से कम थी, तो यह ऑपरेशन एक तकनीकी सफलता है चाहे उसकी शेयर की कीमत पिछले बारह महीनों में कैसे भी व्यापार कर रही हो।
और यहाँ वह जानकारी है जिसे ध्यान देने की आवश्यकता है: ब्लैकस्टोन के शेयर पिछले बारह महीनों में 19.27% की गिरावट आई है और 100 दिन की मूविंग एवरेज से 17.9% नीचे ट्रेड कर रहे हैं। फिडेरे की बिक्री इस नंबर को तुरंत नहीं बदलेगी। लेकिन, यदि सही तरीके से अगले चक्र में तैनात किया जाए तो मुक्त पूंजी, निश्चित रूप से, वैकल्पिक संपत्ति प्रबंधक के दीर्घकालिक प्रदर्शन को परिभाषित करने वाली सही प्रकार की चाल है।
संस्थागत रियल एस्टेट के मालिक अलग-अलग होते हैं समय सीमा पर
स्पेन में ब्लैकस्टोन-ब्रूकफील्ड लेनदेन एक गतिशीलता की पुष्टि करता है जो चुपचाप यूरोपीय रियल एस्टेट बाजार को पुनर्व्यवस्थित कर रही है: स्थिर आवासीय संपत्तियाँ, निकासी के आदेश वाले फंडों से स्थायी या अर्ध-स्थायी पूंजी में संचरण करती हैं। इसका संपत्तियों की कीमत के ऊपर, उपलब्धता पर सीधे प्रभाव और यह भी कि कौन अंततः बड़े शहरों में किराए के आवास का संरचनात्मक मालिक बनता है।
एक CFO के लिए जो रियल एस्टेट से संबंधित जोखिमों का मूल्यांकन कर रहा है, तकनीकी सबक स्पष्ट है। एक संपत्ति का मूल्य केवल इसके वर्तमान प्रवाह में नहीं है, बल्कि उस प्रवाह और धारक की पूंजी संरचना के बीच संगति में हैं। एक उत्कृष्ट संपत्ति निरंतर गलत हाथों में — समय सीमा, पूंजी की लागत, तरलता के दायित्व — जितनी जल्दी बेची जाती है या मूल्य पर बिकती है जो उसकी पूरी क्षमता को नहीं पकड़ती है। ब्रूकफील्ड ने 1,200 मिलियन नहीं दिए क्योंकि ब्लैकस्टोन को अचानक तरलता की आवश्यकता थी; उसने उचित मूल्य चुकाया क्योंकि उसकी पूंजी संरचना उसे इस पोर्टफोलियो से मूल्य निकालने की अनुमति देती है जबकि ब्लैकस्टोन, डिज़ाइन के अनुसार, उसे बनाए नहीं रख सकता।
जो पैसा किरायेदार हर महीने चुकाता है वह ही एकमात्र तर्क है जो संपत्ति का मूल्य बनाए रखता है। बाकी सब — रोटेशन रणनीति, बाहर निकलने के गुणांक, ब्याज दरों के बारे में थिसिस — वे सभी निर्माण हैं जो इस बात पर निर्भर करते हैं कि उस मासिक किराए का प्रवाह लगातार आता रहे। ग्राहक के प्रवाह के बिना, न तो कोई पोर्टफोलियो बेचा जा सकता है और न ही कोई संस्थागत कीमत न्यायसंगत है।
