Mil casas auditadas e nenhuma sancionada por sua pontuação
Em março de 2026, a cidade de Ann Arbor, Michigan, celebrou um número: mais de mil residências unifamiliares já receberam sua pontuação energética sob a ordem HERD (Home Energy Rating Disclosure), vigente desde março de 2024. Esse dado possui peso político e simbólico. Contudo, o que ninguém está analisando com a devida frieza é a arquitetura econômica que sustenta esse feito e os limites estruturais que podem impedi-lo de escalar.
A ordem obriga os vendedores de casas unifamiliares a obter uma pontuação energética certificada antes de colocar a propriedade no mercado. O relatório deve ser incluído na listagem pública da casa e entregue ao comprador. Não há pontuação mínima exigida e melhorias não são obrigatórias. A cidade arca com os custos das avaliações por meio de um programa de consultoria gratuita. As multas por descumprimento variam de 500 a 1.000 dólares por infração.
O arcabouço regulatório parece impecável no papel: transparência sem penalização do passado, informação sem coação, e um mecanismo de mercado que, em teoria, deveria fazer o restante. Jerrell Wylie, funcionário do Escritório de Sustentabilidade e Inovações de Ann Arbor, descreveu a lógica do programa com precisão: "Fornecer uma pontuação energética antes da compra de uma casa apoia a compreensão dos residentes sobre como funcionam as residências e onde existem oportunidades para maior economia, conforto e eletrificação". Isso é verdade. E também é incompleto.
O que o número não revela sobre o modelo
Mil avaliações em dois anos para uma cidade com aproximadamente 120.000 habitantes representa uma penetração inicial significativa, mas não extraordinária. O mercado imobiliário de Ann Arbor movimenta milhares de transações anuais, e o programa está capturando uma parte respeitável do fluxo de vendas das residências unifamiliares. Até aí, tudo bem.
O problema estrutural surge ao se analisar quem paga o quê. A cidade financia as avaliações gratuitas com recursos públicos. Isso significa que o modelo de informação funciona, por ora, porque há um subsídio municipal que o apoia. Não é uma crítica moral: é uma observação financeira. Um programa que depende da tesouraria local para manter seu volume de adoção não é um modelo de mercado; é um programa governamental com data de revisão orçamentária. Quando os ciclos fiscais apertam, e sempre o fazem, a gratuidade será o primeiro item a ser revisado.
O contraste com o programa de benchmarking comercial da mesma cidade é revelador. As propriedades com mais de 20.000 pés quadrados reportam sob a Energy and Water Benchmarking Ordinance, com uma taxa de cumprimento superior a 80% para janeiro de 2026. Porém, esse segmento opera com proprietários institucionais que têm departamentos de conformidade, advogados corporativos e orçamentos dedicados à gestão de riscos regulatórios. Transferir essa lógica para proprietários individuais de residências unifamiliares é um salto de escala que muda tudo: os incentivos, as capacidades de gestão e a disposição de pagamento.
Onde reside o valor que o mercado ainda não está capturando
A tese do programa HERD é que a informação muda o comportamento. E há evidências a nível nacional que a apoiam: imóveis com certificações energéticas de alto desempenho são vendidos com prêmios que variam de 5% a 10% em mercados como Califórnia e Washington. Se essa dinâmica se repete em Ann Arbor, o programa gera valor econômico concreto para o vendedor eficiente, pressiona o comprador a negociar melhorias em propriedades com pontuações baixas, e ativa a demanda de contratantes de retrofit e eletrificação local.
Este é o único cenário onde o programa se torna autosuficiente: quando a pontuação energética deixa de ser um requisito burocrático e se torna uma variável de preço na negociação. Nesse momento, o vendedor deixa de ver a avaliação como um custo de conformidade e começa a vê-la como um investimento em posicionamento. O comprador a utiliza para extrair concessões. O banco, eventualmente, a incorpora aos critérios de avaliação do colateral. E o contratante de melhorias energéticas adquire um fluxo de clientes que já conhecem sua pontuação e querem aumentá-la antes de vender.
Esse círculo virtuoso é possível. Mas não se ativa automaticamente apenas pela existência de uma ordem. Ele é ativado quando há densidade suficiente de dados comparáveis no mercado para que os agentes imobiliários comecem a incorporar a pontuação em suas análises de preço por metro quadrado. Mil casas pontuadas em dois anos podem fornecer a massa crítica necessária para observar esse efeito. Ou não, dependendo da concentração geográfica e da homogeneidade do estoque habitacional avaliado.
O que a cidade deveria estar medindo, e não há evidências de que esteja fazendo publicamente, é se as propriedades com pontuações altas estão obtendo preços de venda superiores ao médio do bairro. Esse dado transformaria o programa de uma iniciativa de transparência em uma alavanca documentada de valor.
A armadilha do subsídio e o caminho para a autofinanciação
Existe um cenário plausível em que o programa HERD, como está desenhado, alcance seu teto de penetração sem se tornar financeiramente independente. Quando os recursos municipais forem ajustados, a gratuidade desaparecer ou se limitar, e o peso econômico das avaliações recaia exclusivamente sobre o vendedor, a taxa de cumprimento dependerá exclusivamente do rigor da aplicação das multas. E um aparato de enforcement municipal sobre milhares de transações imobiliárias é custoso e politicamente complexo.
A solução não é eliminar o subsídio; é transformar sua lógica. Um modelo mais robusto desenharia o subsídio como capital inicial com horizonte definido, enquanto constrói, simultaneamente, o caso de mercado para que a avaliação se torne um serviço que o próprio vendedor demanda por melhorar sua posição negocial. Isso exige que a cidade publique, de forma sistemática e acessível, a correlação entre pontuações energéticas e preços de venda. Exige que os agentes imobiliários tenham incentivos para usar essa informação como argumento comercial. E exige que as instituições financeiras locais comecem a experimentar com produtos hipotecários que recompensem a eficiência energética do colateral.
Nada disso é impossível. Algumas cidades com programas de divulgação energética mais maduros já estão observando a migração da informação do domínio regulatório para o domínio comercial. Mas essa transição não ocorre apenas com vontade política e avaliações gratuitas. Ocorre quando os atores com maior poder de mercado, os bancos, as seguradoras, as plataformas de listagem imobiliária, têm razões econômicas próprias para incorporar a pontuação em seus modelos.
O dado que Ann Arbor ainda não possui
A celebração dos mil lares avaliados é legítima. Dois anos de implementação de uma ordem sem precedentes estaduais em Michigan, com uma taxa de adoção que demonstra que o mecanismo funciona operacionalmente, é um feito de gestão pública que merece reconhecimento. O Escritório de Sustentabilidade construiu algo que não existia e conseguiu operá-lo.
Porém, o programa agora entra em sua fase mais difícil: a fase em que deve demonstrar que a informação gera ação, e não apenas registro. Que as mil avaliações não são mil documentos arquivados, mas mil conversas entre compradores e vendedores sobre eficiência, custo energético e valor a longo prazo. Que os contratantes locais de eletrificação estão recebendo mais chamadas. Que as propriedades com melhor pontuação estão saindo do mercado mais rapidamente ou a preços melhores.
Sem esses dados, o programa é uma promessa bem intencionada e razoavelmente executada. Com esses dados, transforma-se em um argumento de mercado que se vende por si só.
O desafio para qualquer líder que esteja observando este modelo com a intenção de replicá-lo em outra cidade ou setor não é o desenho regulatório. O desenho regulatório do HERD é inteligente: sem mínimos exigidos, sem sanções sobre o passado, com informações projetadas e não históricas, elimina as resistências mais comuns. O desafio é a segunda milha: transformar a transparência em preço, o preço em demanda por melhorias, e a demanda por melhorias em um mercado que se financia sozinho.
Os executivos que estão avaliando se suas próprias organizações têm modelos de impacto que sobrevivem sem subsídio têm aqui um caso de estudo em tempo real. O dinheiro público pode iniciar um mercado de informação. Mantê-lo ativo, escalá-lo e torná-lo antifrágil diante dos ciclos fiscais exige que o mercado privado encontre nesse mercado uma razão econômica para participar. Essa é a diferença entre um programa municipal e uma mudança estrutural. E construí-la exige usar o dinheiro como combustível para elevar as pessoas, não como um substituto permanente das forças que deveriam movê-las.
